站在“十五五”规划的新开端，2026年的中国房地产业正处于结构性重塑之中。
多年前福耀玻璃创始人曹德旺提出的“房子本质是水泥砖块”的观点，如今透过一系列数据得到印证：全国范围内二手住房挂牌数量已超过920万套，平均成交时间延长到187天，某些三四线区域甚至出现房价大幅下滑的现象。
经历了超过40个月的价格回调与库存高企，行业正经历从“财富增值载体”向“满足居住需求”本义回归的关键转变，这一趋势似乎难以逆转。
地域差异更加显著：核心区域与边缘市场差距拉大
房地产市场“冷热不均”的态势日益固化。那些产业基础扎实、人口持续流入的一线及部分强二线城市核心地段，房价展现出较强的稳定性；相反，在人口呈现净流出的三四线城市外围区域，价格下跌压力可能继续增大，部分区域跌幅或达到10%。
即使在同一个城市内部，分化也极为明显：核心区域因拥有优质教育和医疗等稀缺资源，抗跌能力突出；而配套建设滞后的远郊板块，则容易陷入无人问津的困境。这种分化根本上反映了人口移动趋势与产业分布格局。
政策趋向精细：保障房供给增加与投机行为减少
2026年的房地产相关政策逐步摒弃“一刀切”模式，转向更具针对性的调节。相关工作会议首次将“控制新增、消化库存、优化供应”进行统筹安排，并尝试通过收购现有商品房转化为保障性住房等方法来缓解库存压力。
未来数年计划新增600万套保障性住房，其定价预计比同区域商品住宅低30%以上，这将有效分流一部分基础性购房需求。
与此同时，住房贷款利率下降、首付比例调整等举措旨在更精准地支持合理的居住需求，而现房销售制度的逐步推行，则有助于进一步挤压市场中的投机空间。
第四，需求构成发生转变：改善型需求成为主导，老旧小区遇冷
人口结构的变迁正在改变市场需求的基本逻辑。到2026年，35至55岁人群的改善型住房需求占比预计上升至45%，成为市场的主要支撑力量；而20至45岁的主力购房人群规模预计减少约600万，导致首次置业需求持续萎缩。
面积超过120平方米的品质住宅成交占比预计突破60%，相反，房龄超过20年且缺乏学区等附加价值的“老破小”住宅，由于维护成本高、居住功能落后，面临交易困难，部分房源的成交周期可能超过200天。
最后，持有负担明显加重：房产可能由资产转为负担
曹德旺曾提醒关注的“持有成本问题”正在逐渐显现。随着住宅专项维修资金制度、房屋安全定期检查等机制的推行，老旧社区的维护费用持续上升，再叠加物业管理费、相关税费等固定支出，一些空置房产每年的持有成本可达数万元。
同时，租金收益率呈下降趋势（2025年全国平均跌幅约为10%至15%），已难以覆盖持有房产的各类开销。
拥有多套房产的家庭可能同时面临“租金收入减少”与“维护支出增加”的双重压力，尤其在部分三线城市，某些房产的年持有成本可能占到其总价值的3%至5%。
行业格局重塑：开发商从追求规模转向注重质量生存
房地产企业的生存与发展逻辑正在发生根本性变化。2026年的政策导向强调“促进房地产市场平稳健康发展”，行业重点从新建开发转向既有资产的运营管理。
领先企业通过债务重组与业务调整（例如使非开发业务占比提升至20%以上），逐渐摆脱高杠杆模式；而中小型房企则因资金链压力加速退出市场。
行业竞争的核心从“规模扩张”转向“品质比拼”，绿色建筑、智慧社区等符合“好房子”标准的产品成为新的竞争焦点。
关于资产配置的提醒：三类需谨慎的房产与两类相对稳健的资产
在当下的市场环境中，有三类房产需要特别关注其风险：
1. 位于人口外流的三四线城市远郊区域的住宅（消化周期超过30个月，价格可能进一步下跌约10%）；
2. 缺乏更新改造计划的老旧小区（维修费用不断上涨，市场流动性差）；
3. 配套设施不足的概念性楼盘（例如部分文旅地产项目，空置率可能超过60%）。
相对而言，一线城市核心区域的次新改善型住房、拥有优质学区的房产，由于需求相对稳定，仍可能具备一定的价值保持能力。
优化资产配置的关键在于“处理弱势资产、置换优质资产”，优先处置非核心房产，将资金回笼并投向风险较低的投资渠道或人口流入城市的优质房地产。
总结：回归居住属性是根本方向
2026年房地产市场的基本逻辑已从“金融投机”转向“居住保障”。曹德旺当初的预言并非看空市场，而是对行业过度金融化潜在风险的理性提示。
在“控制增量、消化库存、优化供给”的政策引导下，购房者应放弃“通过炒房快速致富”的幻想，更加关注住房的居住品质与长期价值。只有顺应趋势，主动调整资产配置，才能在行业的大变革中维护自身的财富安全。
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