高盛一张嘴，楼市抖三抖。前阵子"中国住房需求将下跌75%"的消息炸了锅，不少人拿着手机手都抖：刚经历一轮腰斩，这是要把裤衩都跌没？先别急着恐慌，今天咱们就用老百姓能听懂的人话，把高盛这葫芦里的药倒出来晒晒太阳——到底是真预警还是瞎忽悠，看完你自己判断。
一、高盛的"75%跌幅"是怎么算出来的？纯属玩数字游戏！
高盛说未来中国每年住房成交就400多万套了，对比2017年的2000万套峰值，可不就跌了75%？但这算法跟"关公战秦琼"有啥区别？咱们先看看它的"三板斧"逻辑：
第一板斧：投资性需求不仅归零，还要倒欠2500万套。 高盛说房价跌了，炒房的要抛售，未来20年要抛2500万套。这话听着吓人，可中国有多少投资房？2023年西南财大报告说城镇空置房约7000万套，就算抛2500万套，分摊到20年每年才125万套，现在每年成交8亿平（约800万套），这点抛压真能把市场砸穿？再说了，炒房的又不傻，房价跌成这样谁会割肉甩卖？真当人家钱是大风刮来的？
第二板斧：人口需求算得比算盘还精，就是不算活人要住多大。 高盛把人口需求拆成三块：城市化、人口增长、家庭分巢。听着挺专业，可全是坑：
城市化率：说2030年到70%，每年就增长0.5%，所以进城买房的人少了。可中国城市化是"半拉子工程"啊！现在67%的城市化率里，有2.9亿农民工是"候鸟式"进城，他们在城市没房、子女没学上，这叫"伪城市化"。未来10年只要解决一半人的落户，就是1.45亿人，按人均30平算就是43.5亿平需求，高盛提都没提！
人口增长：说人口负增长了，所以住房需求要减。可2022年中国人口才减少85万，就算每年减100万，14亿人的基本盘在这，难道活人就不用住房了？更扯的是它算"分巢需求"，说现在年轻人不愿跟父母住，未来每年能贡献200万套需求。可它忘了中国城镇户均住房才1.06套，很多家庭是"老破小换大house"，这种改善需求它愣是装瞎看不见！
第三板斧：拆迁需求从470万套砍到270万套，当中国房子是钢筋混凝土做的万年牢？ 高盛说棚改货币化透支了需求，未来拆迁要减少。可它睁着眼说瞎话：中国城镇住宅70%是2010年后建的？错！2000年前建的老破小至少还有60亿平，这些房子没电梯、没车位、管道老化，再过10年不拆等着塌？北京现在拆个老胡同都要赔到天上去，未来拆迁只会多不会少，高盛怕是把中国房子当美国白宫了，觉得能住100年？
最搞笑的是，高盛全程用"套数"算需求，绝口不提"面积"。2017年卖2000万套，那时主流户型是89平小三居；现在改善房流行144平四居室，卖1000万套就顶过去1500万套的面积。按它的算法，套数跌了50%，可实际住房供应面积可能没跌，这不是玩文字游戏忽悠人吗？
二、高盛的报告漏洞比筛子还大，这三个硬伤它根本不敢提！
要说高盛不懂中国楼市？人家可是华尔街老牌投行，能犯这种低级错误？我看它是故意"揣着明白装糊涂"，这三个硬伤它要是写上，75%的跌幅就得改成"需求稳中有升"：
硬伤一：中国家庭的"改善饥渴症"被彻底无视。 高盛眼里，中国人买房只有"第一次"没有"第二次"。可现实是啥？2000年前后结婚的人，现在孩子都上大学了，80平的房子住三代人，换房需求比刚需还迫切！2024年全国成交的新房里，120平以上户型占比已经到58%，比2017年提高了23个百分点。北京、上海的改善房甚至要摇号，高盛难道觉得这些人是吃饱了撑的，非要花几百万换个大点的"水泥盒子"？
硬伤二：把"城镇化终点"当成"起点"。 高盛说城市化到70%就到头了，可看看发达国家：美国82%、日本92%、韩国92%，中国凭啥到70%就歇菜？就算按70%算，现在67%还差3个百分点，14亿人就是4200万，这些人进城不用买房？更别说现在搞"县域城镇化"，三四线城市的人要去县城买房，县城的人要去地级市买房，这种"梯次迁移"需求，高盛的模型里连个影子都没有！
硬伤三：忘了中国有个"房地产政策工具箱"，里面全是王炸。 高盛算需求的时候，默认政策是"躺平"的。可它忘了2023年救市多疯狂：首付比例降到15%、利率跌破4%、限购限贷全放开，连北京上海都能"认房不认贷"。未来要是房价真跌穿，你信不信"房贷利率降到3%""购房送户口""契税全免"这些大招能连夜出台？中国楼市从来不是纯市场经济，高盛拿西方那套模型来套，简直是刻舟求剑！
三、别被外资带节奏！中国楼市真实需求到底有多少？
高盛唱空不是第一次了。2015年它说中国股市要崩盘，结果2016年沪深300涨了23%；2020年它说中国房价要跌30%，结果深圳上海房价又涨了一波。为啥？因为外资的算盘打得比谁都精：先喊跌制造恐慌，等大家都抛盘了，它好抄底捡便宜。
那中国楼市真实需求到底有多少？咱们不算虚的，就看三个硬数据：
第一，每年至少8亿平的"保底需求"跑不了。 2024年成交8亿平，看着比2017年的17亿平腰斩了，但这是"挤泡沫"后的真实需求。城镇化每年新增1000万人，按人均30平算就是3亿平；拆迁每年2亿平；改善需求3亿平，加起来8亿平刚刚好。未来10年人口负增长会抵消一部分，但改善需求会增加，所以大概率在8-10亿平之间波动，根本不可能跌到4亿平。
第二，老百姓手里的钱没地方去，房子还是"压舱石"。 2024年中国居民储蓄存款突破140万亿，人均10万。股市绿油油、理财暴雷、P2P跑路，除了房子，老百姓还有啥靠谱的投资渠道？就算不炒房，买套改善房放着，总比把钱存银行吃2%的利息强。这种"被动性住房需求"，高盛永远算不明白。
第三，地方政府不会让楼市真凉透。 土地财政虽然要转型，但现在地方政府收入里30%还靠卖地。真要跌到4亿平，地方财政就得崩盘。所以你看，现在各地都在"救市"：西安取消限购当天，售楼处挤爆了；成都推出"以旧换新"，老房子抵首付直接换新房。只要政策工具箱里的招还没用完，楼市就跌不到哪去。
四、给普通人的三个提醒：别慌，别贪，别乱
高盛的报告看看就行，真要信了它的邪，要么错过抄底机会，要么吓得不敢买房。给大家三个实在建议：
第一，刚需该买还得买，别等"房价跌到底"。 刚需买房是为了住，不是为了炒。现在利率低、首付低、开发商还打折，遇到合适的就下手。你想想，2014年楼市最低谷时，多少人觉得还要跌，结果2015年政策一松，房价立马反弹，后悔都来不及。
第二，投资客赶紧收手，别幻想"房价再涨一波"。 过去20年靠炒房发财的时代已经结束了，现在除了一线城市核心地段，其他地方的房子都没啥投资价值。手里有多套房的，趁着现在市场还稳，赶紧把偏远地区的、老破小的抛了，换成现金才是王道。
第三，警惕"外资唱空"的套路，他们不是活雷锋。 高盛、摩根士丹利这些外资机构，嘴上喊着"中国楼市要跌"，背地里说不定正在偷偷布局。2024年外资在中国房地产的投资额已经增长了40%，他们比谁都清楚中国楼市的真实需求。咱们老百姓别被当枪使，自己的钱袋子自己做主。
最后说句实在话：中国楼市确实在调整，成交量回不到2017年的巅峰了，但要说跌75%，那是把中国14亿人的住房需求当空气。高盛的报告就像夏天的雷阵雨，看着吓人，下完了该干嘛还干嘛。与其盯着这些"洋预测"，不如多看看自己的钱包——有多少钱，买多大房，住得舒服比啥都强。
记住：房子是用来住的，不是用来炒的，更不是用来给外资当收割工具的。中国楼市的底，从来不是外资说了算，而是咱们老百姓的真实需求说了算！
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